我們知道，香港樓市，一直以“貴”聞名全球，并且供不應求。今年已經(jīng)是中國香港第9年連續(xù)排在全球最貴的房價榜首，再一次“光榮”的成為了全球最負擔不起住房的城市。

　　造成這一現(xiàn)象的，很大一部分原因是香港土地供應不足。隨著房屋短缺問題日益凸顯，香港社會近期就增加土地供應展開熱議，部分房地產(chǎn)商也作出回應。

　　而剛剛，香港四大家族之一的新世界(8.64 +0.00%,診股)發(fā)展，在昨天的業(yè)績發(fā)布會上突然宣布，要把手里擁有的300萬平方英尺的農(nóng)地捐出去，希望紓緩香港社會房屋短缺問題。

　　這個消息一出來，市場沒有一絲絲的防備，大為震驚。

　　新世界捐300萬平方英尺農(nóng)地

　　給政府社企建房子

　　據(jù)新華社報道，9月25日香港新世界發(fā)展有限公司25日宣布，將捐出部分農(nóng)地用于興建公共房屋等，希望紓緩香港社會房屋短缺問題。

　　新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛在集團業(yè)績發(fā)布會上宣布，集團將捐出不同地點總共300萬平方英尺(合27萬多平方米)的農(nóng)地，對象包括特區(qū)政府、社會企業(yè)或慈善團體，用于興建公共房屋及相關設施，以回饋社會。

　　鄭志剛是四大家族之一鄭裕彤的長孫，香港最富有的80后。畢業(yè)于哈佛大學，鄭志剛曾以身家44億美元獲得亞洲十大年輕富豪第二名。

　　基金君看了一下，整理了一些細節(jié)，

　　1、捐多少土地?300萬平方英尺農(nóng)地，約27.87萬平方米。

　　相當于39個標準足球場的面積，以維多利亞公園面積為190萬平方尺計算，即今次新世界捐出的農(nóng)地面積約為1.5個維園。

　　2、300萬平方英尺的農(nóng)地價值多少?

　　若按照今年香港政府訂立的農(nóng)地補償回收價1124港元/平方英尺計算，這部分土地價值約33.72億港元，等于新世界捐出約33.7億港元。

　　3、這些土地捐給誰?

　　其中的100萬英尺的地，捐給社會企業(yè)“要有光”(相當于一個慈善機構)。

　　另外，其他撥地安排將于其他非盈利機構研究，不排除會拿去給香港政府興建公共房屋。

　　4、為什么突然公布?

　　鄭志剛強調(diào)說，集團未來需承擔更多的社會責任，而非只考慮股東利益，另外，他表示已經(jīng)于一年前開始籌備相關計劃及簽定備忘錄(MOU)，待今日才公布。

　　5、多少人受益?

　　據(jù)介紹，第一步是向社企「要有光」撥出28,000平方尺鄰近天水圍港鐵站的三幅地皮，興建全港首個大型「創(chuàng)意社會房屋」項目-「光村」，提供超過100間面積約300尺的單位，目標惠及10000名市民，首要目標是幫助有小朋友的低收入家庭，預計最快2022年落成。撥予「要有光」的地皮年期為28年至2047年。

　　6、這么做的目的?

　　鄭志剛透露，捐贈農(nóng)地是出于社會責任，與香港政府是否引用《土地收回條例》無關，為了避免社會對新世界捐農(nóng)地會涉及利益輸送的誤會，捐出的農(nóng)地周邊沒有其他新世界的地皮。

　　7、租金多少?

　　新世界向社會企業(yè)撥出的100萬平方英尺的農(nóng)地，并收取象征式1元租金，為期28年，還是是租期最長的社會房屋。

　　據(jù)新世界介紹，受惠家庭租約會簽3年，并不可續(xù)租，不過平均2年租戶就可以離開，流轉(zhuǎn)率為百分百;需支付的租金水平，會視乎每個家庭的實際情況去決定，例如有長期病患的話，租金會相對較便宜;非排隊制，入住由社工配對。

　　8、不是臨時房屋區(qū)或廉價劏房

　　鄭志剛表示，選擇和「要有光」合作建光村，是因為大家理念相近，均想探索新解決方案，用新思維去改善住屋問題，并結合雙方不同的長處，透過創(chuàng)新的形式，推動基層向上流動，給他們一個新希望(16.33 +1.81%,診股)、新開始，希望借著一小步，激發(fā)各方用創(chuàng)意踏出更大步，為解決房屋問題帶來新契機。

　　9、「光村」共有四大特點

　　有關「創(chuàng)意社會房屋」，亦即「光村」，共有四大特點，分別主要對象是有小朋友的低收入家庭;租金由「要有光」制定，將遠低于市場水平;創(chuàng)意社區(qū)是指提供住屋硬件之外，將有全面軟件配合，建立一個幫到基層的創(chuàng)意社區(qū)，當中加入全方位配套：例如協(xié)助小朋友發(fā)揮創(chuàng)意的游樂設施、本地小店等;邀請一班本地年輕建筑師一起設計興建，利用他們的眼睛及創(chuàng)意，設計能夠開創(chuàng)未來，令基層住客感到貼心的家，并借此支持年輕人的發(fā)展。

　　10、新世界有多少土地?

　　據(jù)集團公布，截至今年6月底，在香港持有應占總樓面面積約910萬平方尺的土地儲備可作即時發(fā)展，其中物業(yè)發(fā)展總樓面面積約420萬平方尺。與此同時，集團于新界持有合共約1690萬平方尺待更改用途之應占農(nóng)地土地面積。若按是次捐出農(nóng)地部分，將占集團所持有的農(nóng)地面積約18%之多。

　　其他三大富豪家族跟不跟?

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，香港財富集中度接近80%，香港富豪前十中多數(shù)以地產(chǎn)發(fā)家。發(fā)展至今，香港的眾多產(chǎn)業(yè)早已被少數(shù)品牌地產(chǎn)商壟斷。地產(chǎn)商們逐步通過對樓宇的控制，擴展到對交通、電力、電信、超市等各種商鋪的控制，不斷增強綜合經(jīng)濟實力，旗下產(chǎn)業(yè)版圖也從地產(chǎn)跨越到電訊、港口、百貨乃至水電燃氣等眾多領域，牢牢地把控著香港的經(jīng)濟，他們的舉動甚至影響著香港未來發(fā)展方向。

　　我們都知道，香港有四個大家族，包括主要以房地產(chǎn)發(fā)家的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四家。

　　而這次捐出300萬平方英尺的就是鄭裕彤家族。

　　其他家族例如李嘉誠怎么看這件事?

　　據(jù)香港媒體報道，長實發(fā)言人響應指出，農(nóng)地作房屋發(fā)展完成需時，可能較長時間才能讓有需要人士受惠，會就這方面作出研究。發(fā)言人稱，一直以來，李嘉誠基金會及長實亦有以捐款方式，直接支持不同的社會公益項目。

　　而李兆基家族的恒基地產(chǎn)，回應指出，過往曾捐地興建安老院舍、青年宿舍，以及提供單位作過渡性房屋。恒地稱，樂意與政府磋商，積極協(xié)助增加房屋供應，照顧不同階層的需要。

　　恒基地產(chǎn)創(chuàng)辦人兼前主席李兆基，在2012年曾向外表示，有意捐贈位于元朗及粉嶺農(nóng)地予政府，以興建房屋之用，宣稱可以興建3,000至4,000個單位。

　　最終李兆基分別向保良局及博愛捐地，以興建青年宿舍及長者宿舍。其中位于屯門藍地的安老院舍，合共提供1405個長者宿位，預料在2020至2021年落成。

　　香港土地供不應求

　　四大發(fā)展商持約930萬平方米農(nóng)地

　　香港土地面積1106平方公里，常住人口730萬，人口密度只有深圳的60%。但香港那種居住條件極端緊張的情況，沒有在深圳出現(xiàn)。

　　上圖是香港土地使用情況，可以看出農(nóng)地、荒地、林地、水塘等占了75.7%，而住宅用地只有6.9%。即便是這6.9%的住宅用地，還有一半是密度超低的郊區(qū)村落，真正高密度開發(fā)的住宅只占用了香港土地的3.8%左右。

　　也就是說，香港只要拿出2%的土地建設高層住宅，就足以讓全城住宅面積增長50%。

　　銀美林研究資料顯示，香港四大發(fā)展商(恒基、新地、新世界、長實)持有農(nóng)地面積約達一億方呎(約929萬平方米)。具體來看：

　　恒基居冠，持有農(nóng)地面積約4500萬方呎，占比達四成半;新地持有農(nóng)地面積約3000萬方呎，占比約達三成;新世界則持約1600萬方呎;長實則位居第四，持有農(nóng)地約900萬方呎。

　　香港政府為增加土地供應，多渠道考慮釋放現(xiàn)有“生地”的發(fā)展?jié)摿Γ瑢τ诎l(fā)展商手上持有的農(nóng)地，也成為房屋潛在供應之一。而美銀美林研究資料顯示，香港四大發(fā)展商，包括恒基及新地等手握最多籌碼，與政府合作機會最大。

　　誰解香港樓市死結?

　　據(jù)證券時報報道，香港地勢多山，且郊野公園、濕地占地面積大，根據(jù)公開數(shù)據(jù)，香港土地面積1111平方公里，已建設土地占24.3%，其中房屋用地面積僅占6.9%;其余75.7%為郊野公園、水塘等。一邊是高昂的樓價和租金，和幾乎遙遙無期的公屋輪候，一邊卻是大量閑置未予開發(fā)的土地。

　　然而，這么多土地，提供住房卻不是大家想的那么容易。

　　第一，香港政府征地太難。

　　據(jù)證券時報，元朗水圍村，政府要收地，多少錢收?政府出價1300港元/平方尺(折合14040港元/平方米)樓面價，很多村民嫌太少，寧愿不賣。

　　當?shù)厣w一棟房子最高三層，每一層都可以至少賣到500萬，一棟丁屋售價1500-2000萬港元，所以說征地價太少，村民不賣;倘若價格太高，其他村民就會反對，為何政府這么高的價格去征收水圍村的農(nóng)地，為什么不征收我們村的土地?

　　家住元朗的張小姐則表示，如果政府收地拿去耕田1300港元每尺可以理解，但如果要蓋房子賣樓，土地就不是農(nóng)田，那就是房地產(chǎn)價格了，村民不愿意賣，政府也不能強制要求。

　　第二、不能回收村民的地，那么收地產(chǎn)商的地呢?

　　行使《土地收回條例》回購地產(chǎn)商手中的土地，最大的問題在于政府需要以市價去回購，而這個市價明顯比地產(chǎn)商當初收購農(nóng)地時的價格高。不少市民因此批評政府勾結地產(chǎn)商，涉嫌利益輸送。

　　“政府要求介入私人市場，要求地產(chǎn)發(fā)展商興建公屋，那么政府肯定需為發(fā)展商提供經(jīng)濟誘因，改變土地用途，增加樓地面積等，只有讓地產(chǎn)商獲利，才有機會吸引其主動參與計劃，有關私營項目的歸管與公共資源投放，難免會傾向發(fā)展商的利益，計劃在本質(zhì)上已將發(fā)展商的商業(yè)利益凌駕于公共利益之上。”在旺角工作香港市民李小姐表示。

　　目前，香港四大開發(fā)商恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)，長江實業(yè)、新世界發(fā)展在新界坐擁1.045億平方尺農(nóng)地(約1000公頃)，其中僅恒基地產(chǎn)就擁有4590萬平方尺農(nóng)地儲備尚未開發(fā)。

　　“香港不是沒有地，我們有很多地，但是這很多地是動不了的，香港總?cè)丝诤苌伲磳β曇艉艽螅泻芏嗖煌婕瘓F，所以這也是為何歷屆政府都沒能解決香港樓市癥結的原因。”香港科技大學經(jīng)濟發(fā)展研究中心主任雷鼎鳴教授表示。

　　第三、填海計劃也被擱淺

　　根據(jù)林鄭月娥在《施政報告》中提出 “明日大嶼”計劃，這主要是一個長達20-30年的大型填海造地計劃，分三個階段發(fā)展，終極目標是把新的人工島、北大嶼山和新界西連接起來，填的是港島西和東大嶼山之間的海域，總面積約等于1/4個港島。

　　這個聽起來似乎很可行的方法，卻不僅使特首林鄭月娥遭遇口誅筆伐，就連民間代表劉德華也因支持填海而成為眾矢之的，“明日大嶼”看起來利大于弊，結果卻引來萬人上街游行，理由則是環(huán)保，以及填海可能耗盡政府儲備加上解決不了短期房屋問題。

　　據(jù)悉，“明日大嶼”計劃因為各方阻撓已經(jīng)擱淺。

　　解決住房問題，香港不能再等了!

　　據(jù)人民日報，近日，香港民建聯(lián)在報刊登全版廣告，促請政府引用《收回土地條例》增加土地供應，大量興建公營房屋，縮短公屋輪候時間，爭取達到“3年上樓”的目標。

　　香港的居住問題有目共睹，而且正變得日趨嚴重。公屋申請平均輪候時間已升至5.4年，有10萬人住在“棺材房”和“劏房”。這樣的局面，與國際知名大都市格格不入，更與太平山上的豪宅形成鮮明對比。

　　香港不是沒有土地，但政府手里地太少。根據(jù)去年底的《長遠房屋策略》，未來10年，香港公私營房屋新供應比例定為7:3，但事實上，政府能覓得的土地，仍不足以支撐這一目標。民建聯(lián)的建議，無疑為特區(qū)政府提出了一條解難題的思路。

　　要援引《收回土地條例》，意味著自有財產(chǎn)與公共利益之間的一次利益平衡。這些土地，主要指囤積于地產(chǎn)商手中長期不開發(fā)的土地。由于《基本法》第6條與第105條對私有財產(chǎn)權的保護，外加援引條例或遭曠日持久的司法覆核，特區(qū)政府對于是否引用《收回土地條例》有過遲疑。

　　然而，諸路不通后，收回土地是可行之道。根據(jù)《基本法》105條，征用土地的補償“相當于該財產(chǎn)當時的實際價值”，收回是有償?shù)摹楣怖嬗嫞瑸榻鉀Q民生計，地產(chǎn)商是時候釋放最大善意，而不應只打自己算盤、囤地居奇、賺盡最后一個銅板。什么才是對香港未來負責?什么才是對年輕人“網(wǎng)開一面”?這才是。

　　在住房問題上，香港已錯失諸多歷史契機，不能再拖延。董建華上任之初提出《八萬五計劃》，提出每年興建公屋和私營住房不少于八萬五千套，10年內(nèi)讓香港七成家庭能自購住房;梁振英執(zhí)政時期，也將解決市民住房問題當作首要任務，提出要加速修建公屋;林鄭月娥上臺后，提出填海造島的“明日大嶼”計劃……但這些完全為香港長期公共利益考量的方案，或草草收場，或大打折扣，或至今擱淺，都稱得上命途多舛。

　　究其原因，既有反對派在立法會的拉布，為反對而反對，別說“明日大嶼”計劃本身，即使是申請研究該計劃的撥款議案，還因政治纏斗在立法會擱置;也有地產(chǎn)商為既得利益，不斷要挾政府、捆綁民意，這讓整個香港社會陷入房子買不起又跌不起、不夠住又建不起的泥沼;也因為一些公眾，對特區(qū)政府改善民生的能力，不了解、不信任。這一次，香港社會，能否拋開政見，平心靜氣坐下來思考《收回土地條例》?能否放下偏見，理性看待特區(qū)政府為民生作出的努力?能否正視公與私的天平，真心實意為香港“計深遠”?

　　香港不能再等了。