南京

　　今天一大早被南京連夜排隊(duì)買(mǎi)房的消息刷屏了。

　　據(jù)了解，作為南京樓市最熱的區(qū)域之一，河西目前執(zhí)行嚴(yán)格的限價(jià)政策，河西南的新房申報(bào)價(jià)格均不超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，河西中的新房申報(bào)價(jià)格均不超過(guò)4.5萬(wàn)元/平方米。但目前河西區(qū)域二手房的報(bào)價(jià)普遍在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重。南京的市場(chǎng)今年還比較穩(wěn)定，成交量下滑，但成交價(jià)沒(méi)有明顯的變動(dòng)。

　　我不知道今天搶房的里面有多少是自住，多少是投資的，但肯定都有，因?yàn)橐欢址坑?0%以上的價(jià)差，買(mǎi)到就賺到的市場(chǎng)心理，導(dǎo)致大家都瘋狂排隊(duì)。

　　這是政府限價(jià)的結(jié)果，并非市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果，所以市場(chǎng)上的購(gòu)房情緒還是很高漲，大家對(duì)房?jī)r(jià)還沒(méi)有形成下跌預(yù)期，否則如果是市場(chǎng)自發(fā)下跌這么多，估計(jì)也沒(méi)多少人去買(mǎi)了。

　　這個(gè)價(jià)格，對(duì)于剛需和換房客而言，當(dāng)然可以買(mǎi)，相比你同期如果需要以更高的價(jià)格去買(mǎi)二手房，省了幾十萬(wàn)，當(dāng)然算是賺到了。

　　對(duì)于投資來(lái)說(shuō)呢?如果你定到房后，能加幾十萬(wàn)立刻轉(zhuǎn)手賣(mài)出去，也是賺到了。但如果你是想等拿到房產(chǎn)證后再賣(mài)，就真不一定了，因?yàn)橛薪灰壮杀荆袝r(shí)間成本，而且未來(lái)市場(chǎng)還有下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前的這種限價(jià)政策，明年估計(jì)是不會(huì)取消的，越往后年降價(jià)概率越大，一方面是信貸環(huán)境變了，另一方面是供需不平衡扭轉(zhuǎn)了。

　　2

　　北京

　　北京今天出臺(tái)文件，從今年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房，農(nóng)民集體可依法出租獲取收益，不得對(duì)外出售或以租代售，單次租期不得超過(guò)10年。

　　中原地產(chǎn)測(cè)算了一下，1000公頃，大約是30-40萬(wàn)套出租房。北京市場(chǎng)租賃房源總量接近250萬(wàn)套，而30-40萬(wàn)套的集體產(chǎn)權(quán)出租房，相當(dāng)于未來(lái)5年，給北京增加10-15%的租賃房源。如果能完成，那么北京市場(chǎng)的租金將會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)。

　　不過(guò)我覺(jué)得對(duì)商品房?jī)r(jià)格并不會(huì)有什么影響。深圳的這種村集體、農(nóng)民建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房特別多，有650萬(wàn)套，大部分用于出租，正是得益于這么多城中村的租賃房，深圳外來(lái)人的居住成本才比較低。

　　但這些房子只影響市場(chǎng)租金，對(duì)商品房的房?jī)r(jià)根本不構(gòu)成影響。

　　跟北京的人了解到，從今年3月份調(diào)控到現(xiàn)在，北京房?jī)r(jià)下跌了10%-20%左右，有的降了3成，比如海淀一小區(qū)保利西山林語(yǔ)每平方米下跌了約2.7萬(wàn)元。

　　對(duì)比較急于上車(chē)的剛需而言，北京市場(chǎng)現(xiàn)在可以擇機(jī)入市了，我覺(jué)得北京上海的泡沫風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有深圳大，因?yàn)榫用窀軛U率遠(yuǎn)不如深圳這么高，深圳已經(jīng)達(dá)到150%了，而北京上海只有百分之七十左右，深圳房子完全是金融產(chǎn)品，市場(chǎng)特別善于利用杠桿投資，這種特性，對(duì)于利率會(huì)非常敏感，只要銀行收緊貸款，提高利率，對(duì)高杠桿投資者影響會(huì)非常大。而北京的投資客比重也遠(yuǎn)不如深圳大。

　　不過(guò)北京有個(gè)問(wèn)題是，換房的首付比例非常高，普通住宅首付6成，非普通住宅8成，大部分算起來(lái)都是非普通住宅，只要有貸款記錄，賣(mài)掉再買(mǎi)也要拿出七八成首付款，很多人還是心有余而力不足的，所以這個(gè)門(mén)檻會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的需求被抑制，因此短期內(nèi)估計(jì)房?jī)r(jià)也是比較難反彈的。